Тарифы ЖКХ – панацея или шаг в пропасть?

Нестабильность вокруг нашей республики, экономическое положение внутри государства, стремление власти жить «по средствам» и платить по счетам, сложное, мягко говоря, положение отраслей ЖКХ – всё это мало-помалу ложится определённым бременем на жителей республики. Так, с первого января 2015 г. появился новый сбор с владельцев квартир – по 6 и 7 копеек за квадратный метр площади на капитальный ремонт внутридомовых сетей водо- и теплоснабжения соответственно.

Износ внутридомовых сетей холодного и горячего водоснабжения на сегодняшний день, в усреднённых величинах, достигает 80%. Это означает, что качество подачи холодной и горячей воды оставляет желать лучшего, наряду с тем, что в силу плохого состояния сетей имеются ещё и потери, которые также необходимо либо куда-то списывать, либо на кого-то перекладывать. Очевидно, что внутридомовым сетям необходим капитальный ремонт, почти стопроцентная замена. Главный вопрос при этом – кто за всё это будет платить? Государство предложило формулу, по которой платить за капитальный ремонт внутридомовых сетей будут граждане – собственники или наниматели жилых помещений в многоквартирных домах.

Ситуация, сложившаяся в коммунальном хозяйстве различных городов республики, примерно одинакова. После развала Советского Союза системно этими вопросами не занимались нигде. На примере Бендер представим общую картину, характерную для всей отрасли. По состоянию на 1 января 2011 года (более свежих цифр нет, но они значительно отличаться от рассматриваемых всё равно не будут) в г. Бендеры на обслуживании ТЖЭРУ находился 891 жилой многоквартирный дом, площадью 1 321 635 кв.м. При условии, что все эти квадратные метры будут оплачены, мы получаем около 80 тысяч рублей  для ремонта сетей холодного водоснабжения и около 92,5 тысячи рублей для сетей горячего водоснабжения в месяц. Если пересчитать годовой объём, то по холодной воде – это около 960 тысяч рублей, а по горячей – чуть более 1 миллиона 100 тысяч рублей.

Что же можно сделать за эти деньги? Для чистоты эксперимента оговоримся, что дома бывают разные – это и четырехподъездные девятиэтажки и двухподъездные пятиэтажки. Соответственно, и затраты на ремонт будут разные. К примеру, на материал для ремонта четырехподъездной девятиэтажки придётся потратить порядка 15 тысяч рублей по холодному водоснабжению. А вот трёхподъездная пятиэтажка обойдётся почти в два раза дешевле – в районе 7-8 тысяч рублей. Напомним, что собираемые средства планируется потратить именно на закупку материалов. Работы по капитальному ремонту планируется оплачивать из средств, собираемых с населения за техническое обслуживание, или, как предпочитают говорить представители коммунальных служб, из средств предприятий. Таким образом, за эти средства потенциально можно отремонтировать 64 четырёхподъездных девятиэтажки или почти в два раза больше трёхподъездных пятиэтажек в год только по холодному водоснабжению.

Вместе с тем прогнозы самих коммунальщиков несколько скромнее. Во-первых, необходимо учесть, что 100% собираемости средств не будет. Во-вторых, всё же целесообразнее, в прогнозных цифрах, говорить о несколько усреднённых величинах, касательно этажности и подъездности многоквартирных домов. Прогноз коммунальщиков по замене внутридомовых сетей холодного водоснабжения – порядка 50-55 домов г. Бендеры на 2015 год. А всего домов, напомню, 891. При существующей динамике на полную замену внутридомовых сетей холодного водоснабжения понадобится около 15 лет. Это означает, что всегда будет горизонт, на котором неминуемо окажется некоторое количество домов, замена труб в которых будет производиться в последнюю очередь, через 15, в лучшем случае через 10 лет. И это при том, что всё это время квартиросъёмщики и собственники квартир будут оплачивать свои квадратные метры, терпя возможные неудобства от изношенных внутридомовых сетей.

Примерно так обстоят дела и с горячим водоснабжением и отоплением. С той лишь разницей, что стоимость материалов по нему несколько выше. Так, цена на трубу для горячей воды будет примерно в два раза выше, чем у аналогичной трубы для холодной. Это обусловлено технологическими требованиями, предъявляемыми для транспортировки горячей рабочей среды. Соответственно, и отремонтировать тепловики смогут, как минимум, в два раза меньше домов, а, следовательно, и срок на полную замену во всём городе  также почти в два раза увеличится. В эфире телевизионного ток-шоу «Шаг навстречу» на ТСВ генеральный директор ГУП «Тирастеплоэнерго» Валерий Пономаренко примерно такой ориентир и дал. Возглавляемой им организации при избранном подходе необходимо 30 лет на замену внутридомовых сетей горячего водоснабжения по всей республике.

Из представленного анализа следует, что для полной замены внутридомовых сетей  холодного водоснабжения понадобится как минимум 10 лет, а горячего водоснабжения и отопления – около 25-30! И это при самых оптимистичных прогнозах. А раз предложенный вариант решения решит эту проблему через 10 лет в одном случае и через 25-30 лет в другом – является ли это вообще ее решением? Готовы ли граждане ждать полжизни, когда в их дом придут выполнять замену сетей?

Теперь коснёмся правовой составляющей нововведения. Ст. 307 Гражданского кодекса определено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. П. 1 ст. 55-1 Жилищного кодекса определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Из приведенных норм законодательства следует, что собственникам приватизированных квартир принадлежит соответствующая, не индивидуализированная, доля и всех сетей, как холодного, так и горячего водоснабжения, пропорционально занимаемой площади квартиры. Приведём пример. Для простоты подсчёта, отходя от пропорциональности квадратных метров, считать будем квартиры. Если, допустим, все квартиры 72-квартирной девятиэтажки были бы одинаковой площади, то на каждую квартиру приходилось бы 1/72 доли собственности на инженерные сети дома. То же самое и с квадратными метрами.

Общеизвестно, что порядка 90% жилищного фонда уже приватизировано. То есть в каждом многоквартирном доме около 90% квартир являются частной собственностью, а 10% по прежнему принадлежат государству или муниципалитету. Эти 10% жилищного фонда распределены среди жильцов на основании социального или коммерческого найма. Проживающие там граждане не являются собственниками этих квартир, они проживают в них по ордеру.

Аналогично и с инженерными сетями. 90% инженерных коммуникаций дома принадлежит тем самым собственникам квартир (совокупно), а 10% принадлежит государству. Соответственно, и обязанность по содержанию и ремонту, в том числе и капитальному, на 90% налагается на собственников квартир и лишь на 10% на государство. Ст. 226 Гражданского кодекса обязывает собственника нести бремя по содержанию принадлежащего ему имущества, т.е. за свой счёт содержать свои (пропорционально площади квартиры) инженерные сети. Правда, с весьма важной в нашем случае оговоркой – если иное не предусмотрено договором. И вот тут мы подбираемся к сути разговора.

На каком основании с собственников квартир собираются средства? Граждане на 90% являются хозяевами своих коммуникаций, платят за их техническое обслуживание снабжающей организации, оплачивают воду, ее отвод и подогрев. Всё мы это делаем на основании договоров.

Все мы с вами являемся потребителями. У  одних мы покупаем воду, у других – тепло, у третьих – электричество. В магазине мы покупаем продукты питания. Когда мы за них платим, оплачиваем ли мы отдельно капитальный ремонт, допустим, хлебопечей или какого-нибудь комбайна, собирающего урожай в поле? Нет – не оплачиваем. Почему? Да потому что в себестоимости продукции все эти затраты должны быть уже учтены. Производители конечного продукта улучшают, модернизируют, или, в крайнем случае, лишь поддерживают оборудование в текущем состоянии за свой счёт, за счёт средств предприятия, а не предлагают покупателю отдельно оплатить эти затраты, дайте, мол, нам денег и мы купим новый комбайн. В нашем же случае – всё наоборот. Нам продали воду, с нас взяли деньги за техническое обслуживание сетей, по которым продукт доставляется в наши дома, так на нас ещё и повесили капитальный ремонт этих сетей. Насколько это верно?

Но наша система ЖКХ настолько запутана, что требует отдельного внимания. На сегодняшний день внутридомовые сети, несмотря на то, что они на 90% принадлежат собственникам квартир, находятся на балансе ТЖРЭУ, который и собирает с граждан, а точнее, с квадратных метров, этим гражданам принадлежащих, средства на капитальный ремонт. Причём, собирает их лишь для того, чтобы перечислить потом в ГУП «Водоснабжение и водоотведение» или в соответствующее «Теплоэнерго».

Справедливости ради необходимо отметить, что проблема эта – не сегодняшнего дня. И заключается она, в первую очередь, в организации системы жилищно-коммунального обеспечения. А точнее, в её архаичности, которая досталась нам от канувшего в Лету Советского Союза и дошла до сегодняшнего дня. Во времена СССР всё было государственным, как квартиры, так и все сети. Не возникало вопросов и о том, кто всё это будет содержать. И, к слову сказать, люди постарше ещё помнят, как с завидной периодичностью в многоквартирных домах делались капитальные ремонты – заменялись все коммуникации, устанавливались или заменялись газовые колонки, делались ремонты подъездов и т.д. Тем более что в том государстве на всё это всегда были средства.

Сегодня денег нет. Точнее, в том их количестве, которое требуется. И квартиры сегодня уже не принадлежат государству. Да и самим законом, как мы уже писали выше, с государства обязанность по содержанию внутридомовых сетей переложена на граждан, а точнее, на собственников тех самых квартир. И, несмотря на то, что правила игры, впрочем, как и сама жизнь, менялись, в организации системы ЖКХ не изменилось почти ничего. Несмотря на то, что сети на 90% принадлежат собственникам квартир, они всё ещё находятся на балансе ТЖРЭУ, формально являясь его собственностью, которое и собирает с граждан нововведённые 6 и 7 копеек соответственно.

В силу этого приходим к выводу – если собственником сетей является ТЖРЭУ, то эти сборы незаконны. Но закон говорит, что на 90% собственник сетей – это собственники квартир. Значит, выходит, что ТЖРЭУ владеет сетями незаконно. И этот заколдованный, замкнутый коммунальный круг преследует нас с момента распада Союза. Казалось бы, проще простого: коль на 90% внутридомовые сети – это не собственность государства, то и передать их тому, кому они принадлежат. Но нет. Так просто тоже не получается, люди не с большим удовольствием готовы полностью принять на себя расходы по капитальному ремонту уже на 80% поизносившихся сетей. К тому же, неизвестно, как быть с оставшимися 10% государственной доли собственности.

Виновным в этом можно назвать только государство, которое само же и не исполняло закон, который само же и приняло, с помощью и в лице соответствующих институтов, конечно. И вот яркий пример. 11 февраля 1992 года был принят закон «О приватизации государственного жилищного фонда». Им был запущен процесс смены собственников жилищного фонда. Подавляющая часть жилищного фонда перешла в частную собственность, т.е. была приватизирована. Законодатель на самом раннем этапе этого процесса определил одно из условий такой приватизации, отражённое в ст. 21 данного закона, которая предусматривает, что собственники квартир в частично приватизированных домах участвуют в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом (включая капитальный) всего дома.

Закон есть, исполнения закона нет, система ветшает, люди недовольны. Принятое решение о взимании 6 и 7 копеек на капремонт внутридомовых инженерных коммуникаций актуализирует еще один вопрос: как быть в этом случае тем гражданам, которые сумели самоорганизоваться и, сбросившись деньгами, самостоятельно отремонтировали свои сети? Им ведь тоже приходят счета. За что платят они? А за что платят, в таком случае, наниматели квартир по социальному или коммерческому найму – это те самые 10% квартир, собственником которых является государство (или муниципалитет)? Они ведь не являются собственниками квартир, в силу чего и не владеют частью сетей. На каком основании с них взимают средства? В этом случае можно априори говорить о незаконности сбора этих средств с этой категории граждан.

Но если уж «залезли к людям в карман», чем в таком случае, руководствовались? Какой алгоритм был заложен в такой подсчёт? Почему 6 и 7 копеек и программа на 10 и 30 лет? Почему не взять рубль и решить всё за год? Ведь по своей правовой природе обе суммы стоят в одном ряду. Вопросов много, а внятных ответов нет. А если ко всему этому добавить ещё и общий фон оплаты услуг ЖКХ, в особенности за техобслуживание, то и вовсе грустно становится. Ведь представьте себе, что люди десятками лет платят за техобслуживание и не видят обратной адекватной реакции со стороны коммунальных служб, а тут ещё сверх того с них собирают «ещё на что-то».

Пытаясь решить поднятую проблему, правительство пошло по пути «залечивания» следствий, в то время как «лечить» необходимо первопричину, которой является организация управления такой сложной системой, как коммунальное хозяйство.

Все взаимоотношения между собственниками квартир, многоквартирными домами и обслуживающими коммунальными организациями должны быть открытыми, понятными и ложиться в основу договорных отношений. Для сведения сообщим, что в г. Бендеры 121 многоквартирный жилой дом самоорганизован по принципу кооперативов и ТСЖ (последних гораздо меньше). В этих домах меньше всего проблем. Именно в них в относительном порядке и кровли, и инженерные коммуникации. Почему? Да потому что им не на кого было рассчитывать, и они все ремонтные работы выполняли за свой счёт, путём организации «общей копилки», из которой и расходовались средства на нужды дома. Дома же, как их принято называть в народе, жэковские, самой системой были переведены в разряд эдаких «вечно просящих», тем более, что с жильцов таких домов ежемесячно взимается плата за техническое обслуживание, которым граждане, как правило, чаще недовольны.

Необходимо идти по пути планомерной, постепенной и последовательной передачи прав и обязанностей по содержанию и обслуживанию жилищного фонда в руки самих граждан, проживающих в многоквартирных домах. Только делать это необходимо максимально открыто и понятно, без «шоковой терапии». Государство должно максимально способствовать тому, чтобы отремонтировать и кровли, и инженерные коммуникации и с «чистым сердцем» и чувством выполненного долга передать обязанности по содержанию жилфонда и его сетей людям в исправном состоянии. А уже вторым этапом люди на договорной основе сами определятся, кому они доверят управление – будет это управляющая компания, кооператив или ТСЖ.

Вслед за организационным вопросом стоит вопрос финансирования. Источники могут быть разные. Это могут быть и «газовые» деньги, это может быть и прямая российская помощь, как это было в Абхазии, которой Российская Федерация выделила средства на восстановление ЖКХ. Это могут быть и кредитные ресурсы. Ведь население готово платить. Оно платит сегодня, не всегда понимая, за что. Готово будет платить и в тех случаях, когда будет понимать и видеть, куда и на что в действительности эти деньги направляются. А это немалые деньги. Только по техническому обслуживанию жилищного фонда это около одного миллиона долларов в год только по городу Бендеры. Если государство предусмотрит кредитование этого процесса на долгосрочный период по льготной ставке, с учётом важности конечных целей, то в течение одного-двух лет можно было бы кардинально изменить ситуацию как в этом, так и во всех остальных секторах ЖКХ. Мало того, это дало бы и определённый, пусть небольшой, но всё же толчок для роста всей экономики в целом.

Подводя итог, повторюсь по поводу введения дополнительного тарифа, как имеющего локальный характер и не решающего проблему по существу, да ещё и с сомнительным правовым основанием. Вместе с тем считаю крайне важным ещё раз обратить внимание на необходимость системного изменения подходов к управлению ЖКХ, без которого решить многолетние проблемы отрасли не удастся.

Антон ОНУФРИЕНКО, депутат Бендерского горсовета.